美军战轰机飞临朝鲜半岛 - November 4, 2024

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在二手房交易中，一些房主为了提高房屋的曝光度，尽快卖房，常委托多家中介机构进行居间售卖。如果其中一家中介机构带领客户看房，而该客户通过另一家中介机构实际购买该特定房屋，该情况是否属于“跳单”行为？先带看的中介机构是否有权主张买卖双方支付中介服务费？11月6日，北京市海淀区人民法院公布了一起相关案例。原告：买家违反了《解约协议书》新京报记者从北京市海淀区人民法院了解到，周莉（化名）为在单位附近购买一套合适的二手房，委托某中介公司带领自己看房，最终看中了一套位于某小区的三居室房屋，面积为112平方米，房主刘勇（化名）的报价为340万元。在某中介公司的促成下安博体育app下载，双方最终谈定成交价格为322万元。 2022年6月，周莉和房主刘勇的代理人刘娜（化名）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方与某中介公司共同签订了《居间服务合同》，约定居间服务费89400元由周莉承担，签约当日支付。合同签订后，周莉发现，刘娜并未获得其配偶刘勇的授权，且该房屋权属不清，刘娜无法提供刘勇前妻的声明，后提出解除合同。 2022年7月，买卖双方及某中介公司签署了《解约协议书》，约定：甲（周莉）、乙方（刘勇）及其利害关系人（包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等）自本协议生效之日起一年内不得以任何形式及/或通过任何渠道就上述房屋达成交易，甲、乙方及其利害关系人违反本条约定的，相关方应向丙方（某中介公司）全额返还其已退还的服务费，如服务费尚未支付的，相关方应当按照居间服务合同的约定，向丙方全额支付。当日，某中介公司退还刘娜居间服务费89400元。 2023年1月，某中介公司发现周莉与刘勇已就上述房屋办理网签及过户手续，认为周莉违反了《解约协议书》的约定，其行为构成“跳单”安博体育app下载，遂将周莉诉至法院，要求其支付居间服务费89400元。法院：被告不构成恶意“跳单” 庭审中，周莉辩称，某中介公司并未履行尽责义务，刘勇的代理人刘娜没有相关授权，涉案房屋产权不清，刘勇前妻的声明无法获取，某中介公司并没有促成交易，因此解约；后自己又通过其他中介公司购买此房屋，此时刘勇已办妥房屋权属证明和委托代理手续，自己购买房屋并支付了相应中介费，该房屋并不是某中介公司独家代理，自己通过其他中介与刘勇达成买卖协议，并非根据某中介公司提供的信息私下进行交易的，不属于“跳单”，无需向某中介公司支付费用。法院经审理认为安博体育app下载，本案中某中介公司、周莉及刘勇签订的《解约协议书》中第八条关于约束交易的内容，属于居间服务中常见的禁止“跳单”条款。双方争议焦点为：周莉通过其他途径购买涉案房屋。是否属于恶意“跳单”的违约行为。判定是否构成恶意“跳单”，不仅要看客观上买受人周莉是否利用了某中介公司提供的房源信息，还要从主观上考察其是否具有逃避支付佣金的故意。首先，某中介公司并未提供证据证明，涉案房屋的房源属于某中介公司独家掌握，并不能排除多家中介公司掌握涉案房屋房源信息的情况，亦不能得出周莉签订涉案房屋买卖合同并完成交易系利用了某中介公司提供的信息和服务的结论。其次，本案中周莉并未跳过某中介公司而直接与涉案房屋出售方签订协议，而是在买卖双方继续交易出现无法排除的障碍，且某中介公司明确表示该房屋无法过户的情况下，各方协商解除了居间服务合同，居间服务合同无法继续履行的责任并不在周莉一方，故周莉签订《解约协议书》的目的并非故意规避支付佣金。最后，禁止“跳单”条款意在防止委托人违反诚实信用原则，利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司而购买房屋，从而使其无法获得应得的佣金。但中介公司不能据此限制正常的市场交易行为，剥夺交易双方的选择权。本案中，某中介公司无法继续提供涉案房屋居间服务的情况下，涉案房屋买受人周莉通过其他合法途径获得同一房源信息，选择其认可的其他中介公司为其提供服务，从而达成交易，并无不当。故周莉的行为不构成“恶意跳单”，某中介公司的诉讼请求于法无据安博体育app下载，法院不予支持。法院最终判决驳回某中介公司的诉讼请求。法官：双方继续交易曾出现无法排除的障碍法官提及，《中华人民共和国民法典》第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。本案中，周莉和刘勇在某中介公司的促成下，虽签订了房屋买卖合同，但双方继续交易出现无法排除的障碍，最终解除合同，视为未促成合同成立安博体育app下载，在无其他约定的情况下，不得请求支付报酬；后周莉通过其他途径获得同一房源信息，在其他中介公司的促成下与刘勇完成交易。非利用某中介公司提供的交易机会或者媒介服务安博体育app下载，绕开中介人直接订立合同的，不属于民法典第九百六十五条规定的“跳单”行为安博体育app下载，无需向某中介公司支付报酬。法官认为，同一房源信息经多家中介公司或平台发布，购房者通过正规渠道获取信息，则有权选择服务更好、价格更优惠的中介公司达成房屋买卖协议，这是正常的市场竞争秩序，并不当然构成“跳单”违约。购房者与中介公司签署看房确认书、居间服务合同时，应重点关注合同条款对购房者的权利是否有不合理的限制，如限制购房者的选择权等，在与中介沟通时，也要注意保存好通话记录、聊天记录等证据，以便发生纠纷后维权。此外，购房者也应遵守诚实信用原则，若已利用中介公司提供的交易机会和媒介服务，在中介公司的促成下与房主已就房屋买卖合同主要内容达成一致，为节省中介费私下交易或更换价格更低的中介公司交易，则可能构成跳单，要承担相应的违约责任。新京报记者吴淋姝编辑杨海校对李立军

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“双十一”活动五花八门，也常常发生消费纠纷。11月6日，北京市海淀区人民法院发布了一起涉及“双十一”购物的案例。某网店在店铺活动页面发布双十一促销广告：“11月10日晚8点！付款前5名抢免单”。原告于活动当日购买该网店产品，并于19:59:59创建订单，于20:00:03付款2850元。中奖名单公布后，原告未中奖，而第一名中奖者付款时间为20:00:04，比原告晚1秒。原告遂将商家诉至法院。法院经审理，认定商家已就活动规则进行说明提示，原告不符合规则中订单创建时间的要求，判决驳回原告的全部诉讼请求。原告的订单创建时间早于20点新京报记者从北京市海淀区人民法院了解到，罗雅（化名）诉称，商家发布双十一促销广告，活动页面以大字标明“20点前五名付款抢免单”，其于19:59:59创建订单，于20:00:03付款2850元，但并未在中奖名单之列，而第一名中奖者的付款时间为20:00:04。经过询问，商家称，活动规则要求订单创建时间及付款时间均要在20:00后，而罗雅的订单创建时间早于20:00，因此没有参加活动的资格。罗雅认为，店家在活动页面以显著方式大肆宣传“前五名付款抢免单”，而关于订单创建时间的要求却隐藏在后方详情页以小字标注，导致其误认为前5名付款就可以免单，而没有通翻详情页面，因此没有看到详情中的活动规则说明。此种活动展示方式侵犯其消费者知情权安博体育app下载，系虚假宣传，构成欺诈，要求商家赔偿其三倍损失8550元。商家辩称，公司的活动规则事先在商品详情处以红色页面展示，已经履行了告知义务；并且公司已经向符合条件的中奖者完成退款，活动真实有效安博体育app下载，不存在欺诈行为。因此不同意罗雅的诉讼请求。法院经审理认为，本案具有两个争议焦点：其一，商家发布活动规则的方式是否侵犯罗雅的知情权；其二，商家是否存在欺诈行为。关于争议焦点一，本案商家作为网络店铺经营者，对商品进行促销时，在商品首页发布了“付款前5名抢免单”的促销活动信息，在详情页发布了“活动规则说明”，二者共同组成完整的促销广告。经查，“活动规则说明”的展示位置位于详情页前部，紧随在商品的规格和性能说明之后，前置于商品详情展示图；页面采用红色底图，展示方式醒目。根据网络消费习惯安博体育app下载，商品详情页是展示商品详细信息的固定位置，即在网络购物时，消费者通常在商品详情页面查看关于商品用途、性能、使用方法说明等重要事项，以考量是否购买商品。因此，结合商家对于“活动规则说明”的展示方式、展示位置及展示顺序，可以认定其已对活动规则尽到了合理的告知义务，告知方式足以方便消费者引起注意安博体育app下载，且易于消费者理解和知晓。罗雅因未充分浏览详情页面而未能获悉活动规则，进而未能知晓关于订单创建时间的中奖要求，不可归责于商家，故法院对于罗雅称商家侵犯其知情权的主张不予采信。关于争议焦点二，根据商家提交的订单详情，其已对符合活动规则的前五名付款用户进行了免单安博体育app下载，故而可以认定商家中奖活动的真实性，商家不存在欺诈行为。罗雅主张商家的活动系虚假宣传，构成欺诈，缺乏事实依据，法院不予认可。最终，法院判决驳回罗雅的全部诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决现已生效。法官：消费者知情权的保护亦有一定限度法官提及，面对商家的促销套路，《中华人民共和国消费者权益保护法》为我们提供了维权思路：第一，判断商家是否存在欺诈行为。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”欺诈行为，指行为人故意告知对方虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的行为。实践中，商家常见的欺诈手段之一是利用虚假的促销活动诱使消费者下单，而实际并无人中奖享受优惠。此时，商家作为商品经营者或服务提供者安博体育app下载，应当对活动的真实性承担举证责任，否则可以认定促销活动虚假，构成欺诈，要求商家承担三倍赔偿责任。第二，判断商家是否保障了消费者知情权。《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。”第二十条规定：“经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息安博体育app下载，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作出真实、明确的答复。经营者提供商品或者服务应当明码标价。” 根据上述规定，消费者对促销活动的规则亦享有知情权。商家在开展促销活动时，负有对活动规则进行全面、准确、充分告知的义务，告知方式应当足以引起消费者注意和便于理解安博体育app下载，不得未经告知随意变更规则，或制定限制、排除消费者权利的规则，否则消费者可以主张相关规则无效；同时，商家亦可能构成虚假宣传，承担相应行政责任。法官提示，值得注意的是，消费者知情权的保护亦有一定限度。本案中，商家采用合理方式对活动规则履行了告知义务，消费者因自身原因未能获悉规则内容，应当自行承担相应后果。在此提示消费者：网络购物需谨慎，充分获取信息，关注活动规则，遇到问题及时与客服沟通，发生纠纷时运用法律武器维权，避免冲动，理性消费。新京报记者吴淋姝编辑杨海校对李立军